Bevölkerungsprognosen in Deutschland
Demografische Prognosen scheinen diese Angst vor dem Tsunami zunächst zu bestätigen - das vor allem wegen der niedrigen Geburtenrate in Deutschland. In den letzten 50 Jahren hat die Zuwanderung diese jedoch mehr als ausgeglichen. Das ist kein neuer Trend, rückblickend hat Deutschland im Großteil seiner Geschichte Zuwanderer angezogen - im 19. Jahrhundert hat sich die Bevölkerung sogar verdreifacht. Für die Zukunft zeigt die 15. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung von Destatis (Statistisches Bundesamt) jedoch, dass die Bevölkerung schrumpfen könnte:
Bei hoher Zuwanderung und einer Rückkehr der Geburtenraten auf das Niveau von 2015–2021 wächst die Bevölkerung weiter. In einem Szenario mit mittlerer Geburtenrate, mittlerer Lebenserwartung und mittlerer Migration nimmt die Bevölkerungszahl leicht ab. Aber bei geringer Migration und Geburtenraten auf dem heutigen Niveau würde die Bevölkerung auf den Stand von 1970 zurückfallen.
Was treibt die Wohnungsnachfrage wirklich an?
Das Bevölkerungswachstum ist jedoch nicht der einzige Treiber auf dem Immobilienmarkt.
Die Haushaltsdichte sinkt seit Jahren. Das liegt zum Teil an der alternden Bevölkerung, bei der der überlebende Partner im Haus wohnen bleibt, an kleineren Familiengrößen aufgrund niedriger Geburtenraten und daran, dass sich mehr Menschen das Wohnen alleine leisten können.
In den letzten 25 Jahren ist die Haushaltsdichte kontinuierlich um etwa 0,31 % pro Jahr gesunken. In absoluten Zahlen bedeutet das: Während die deutsche Bevölkerung in den letzten 25 Jahren um gerade einmal 2 % gewachsen ist, stieg die Gesamtzahl der Haushalte – und damit die Wohnungsnachfrage – um 10 %.
Szenarien für das Haushaltswachstum in den nächsten 25 Jahren
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Gesamtzahl der Wohneinheiten in den letzten 25 Jahren und die Prognose für die nächsten 25 Jahre – basierend auf den drei oben genannten Bevölkerungsszenarien.
Die Wohnungsnachfrage wird von der Anzahl der Haushalte getrieben, nicht von der Gesamtzahl der Menschen. Wir haben drei demografische 25-Jahres-Szenarien ausgewertet: ein leichtes Wachstum (+2,04 %), einen moderaten Rückgang (-1,44 %) und einen starken Rückgang (-5,04 %). In jedem Szenario – selbst bei einem Bevölkerungsrückgang von 5,04 % – wird die Wohnungsnachfrage voraussichtlich weiter steigen.
In all diesen Szenarien wächst die Zahl der Haushalte – selbst wenn die Bevölkerungszahl sinkt. Das erhöht natürlicherweise die Nachfrage.
Ja, es gibt Szenarien, in denen das nicht zutrifft – aber die sind äußerst unwahrscheinlich. Damit das passiert, bräuchte es noch niedrigere Geburtenraten und/oder eine sehr geringe Zuwanderung. Letzteres ist besonders unwahrscheinlich, da ein Bevölkerungsrückgang starke Anreize für Zuwanderung schafft – schließlich werden Arbeitskräfte gebraucht, unter anderem für die Altenpflege.
Wird die Wohnfläche der Einheiten kleiner?
Das Obenstehende zeigt, dass die Anzahl der Wohneinheiten steigt. Wenn aber die Pro-Kopf-Nachfrage nach Quadratmetern sinken würde und große Häuser in kleinere Einheiten aufgeteilt würden, könnte das die Gesamtnachfrage nach Wohnraum dennoch verringern.
Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Die Nachfrage nach Quadratmetern steigt, was zu größeren Einheiten führt. Dieser Zuwachs bei der Wohnungsgröße findet statt, obwohl weniger Personen pro Einheit leben. Die durchschnittliche Wohnungsgröße lag im Jahr 2000 bei 84,6 m². Bis 2025 ist sie auf 95,0 m² gestiegen.
Das entspricht einem jährlichen Trend von 0,42 % – und ist damit noch bedeutsamer als der Trend bei den Haushaltseinheiten. Dieser Trend, der durch steigendes Einkommen und Vermögen getrieben wird, würde die Wohnungsnachfrage über 10 Jahre um fast 5 % erhöhen, wenn alle bestehenden Einheiten zusammengelegt und dann in größere Einheiten aufgeteilt würden!
Dieser Trend allein wiegt den Bevölkerungsrückgang auf.
Führt der Silver Tsunami zu einem Überangebot an Wohnraum in Deutschland?
Der Silver Tsunami wird also kaum den von vielen prophezeiten Zusammenbruch des Immobilienmarktes auslösen. Einige Boomer-Immobilien werden auf den Markt kommen, andere werden vererbt und von Kindern und Enkeln bewohnt. Insgesamt werden die strukturellen Verschiebungen hin zu kleineren, aber zahlreicheren Haushalten das Angebot aufnehmen – sodass die Netto-Gesamtnachfrage nach Wohnraum auf Jahrzehnte positiv bleibt.
Zusätzlich müssen Bauträger größere Einheiten bauen oder kleinere zusammenlegen, um die Nachfrage nach geräumigerem Wohnraum zu bedienen. Das wird die Nachfrage nach Wohnraum noch einmal deutlich verstärken.
