Die lebenslange Haltestrategie wird meist durch drei bequeme Annahmen begründet:
1. Die Immobilie liefert Dir im Ruhestand einen stabilen, sicheren Cashflow. 2. Du kennst den baulichen Zustand in- und auswendig. 3. Die Mieter sind zuverlässig und die Verwaltung läuft reibungslos.
Obwohl diese Argumente völlig plausibel klingen, erzählen das deutsche Steuerrecht und die Finanzmathematik eine andere Geschichte. Wenn Du Deine Strategie nicht anpasst, bedeutet das Halten einer Immobilie über die 10-Jahres-Grenze hinaus oft, dass Du Geld liegen lässt, dass Du an anderer Stelle effizient nutzen könntest (Beispielsweise zum Investieren in einen ETF, direkt oder zur Altersvorsorge).
Wieso Deine Rendite nach 10 Jahren zu sinken beginnt
Wenn Du eine Anlageimmobilie in Deutschland kaufst, werden die anfänglichen finanziellen Erträge stark durch steuerliche Anreize gestützt – insbesondere durch die AfA (Abschreibung für Abnutzung).
Indem Du einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuermindernd mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz verrechnest, sieht Deine Nettorendite (ROI) in den ersten Jahren unglaublich gut aus. Doch im Laufe der Zeit verschiebt sich die Mechanik des Immobilienbesitzes schleichend zu Deinem Nachteil:
Der Steuerschild schwindet: Strukturen mit vorgezogener oder hoher Abschreibung (wie der degressive Satz von 5 % oder die Sonder-AfA für Denkmalschutz und Sanierungen) verlieren im Laufe der Zeit an Wirkung. Sobald die steuerlichen Abschreibungen sinken, schießt Dein zu versteuerndes Mieteinkommen in die Höhe.
Das Problem des gebundenen Eigenkapitals: Während Du das Bankdarlehen tilgst und der Wert der Immobilie steigt, wächst die absolute Summe des im Objekt gebundenen Eigenkapitals massiv an. Da Dein Netto-Cashflow aufgrund der höheren Steuern sinkt, stürzt Deine relative Eigenkapitalrendite ab.
Der zeitliche Verlauf Deiner Gesamtrendite (ROI)
In der Finanzanalyse deutscher Immobilienportfolios verhält sich die Gesamtrendite als Prozentsatz des eingesetzten Eigenkapitals über verschiedene Haltedauern hinweg sehr vorhersehbar.
Die folgende Grafik stellt fünf Abschreibungsszenarien – lineare Sätze von 2 %, 2,5 % und 3 %, einen degressiven Satz von 5 % sowie 5 % degressiv kombiniert mit Sonderabschreibungen – einer Hürdenrendite (Hurdle Rate) gegenüber: der Mindestrendite, die Du von einer alternativen Anlage, wie einem global diversifizierten ETF-Portfolio, erwarten würdest.
Das Muster ist eindeutig: Eine Immobilie mit hoher Abschreibung startet im ersten Jahr mit einer Rendite (ROI) von fast 29 % – beinahe doppelt so viel wie die 17 % bis 19 %, die Du bei linearen Abschreibungsmodellen erzielen würdest.
Doch dieser Vorteil hat eine zeitlich Grenze: In allen fünf Szenarien findet vom erstem bis zum neunten Jahr eine Abschwächung statt. Bis zum neunten oder zehnten Jahr fällt jedes einzelne Szenario – unabhängig davon, mit welchem Abschreibungsmodell Du gestartet bist – unter die Hürdenrendite.
Das ist der Grund, warum die 10-Jahres-Grenze für jeden, der eine Immobilie als Kapitalanlage hält, so extrem wichtig ist: Es ist kein willkürlicher Zeitpunkt sondern genau der Punkt, an dem die Immobilie gegenüber einer liquiden Alternative mathematisch gesehen im Nachteil ist.
Warum Du eine Anlageimmobilie nach 10 Jahren verkaufen solltest
Es läuft auf einen ganz bestimmten Mechanismus hinaus: Die deutsche Spekulationsfrist ermöglicht es Dir, Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren komplett steuerfrei zu verkaufen. Dieser steuerfreie Ausstieg fällt fast genau mit dem Zeitpunkt zusammen, an dem Deine Abschreibungsvorteile auslaufen. Ein Verkauf um das zehnte Jahr herum ist – im Vergleich zum unbegrenzten Halten – meist die renditestärkere Entscheidung, es sei denn, eine der folgenden beiden Ausnahmen trifft auf Dich zu:
1. Die „Ehegattenschaukel“
Da Du Immobilien nach der 10-jährigen Spekulationsfrist komplett steuerfrei verkaufen kannst, ermöglicht Dir die Strategie der Ehegattenschaukel, die Immobilie zum aktuellen, höheren Marktwert an Deinen Ehepartner zu verkaufen – ohne dass dafür Spekulationssteuer anfällt. Dies hebt die Abschreibungsbemessungsgrundlage der Immobilie an und stellt die Abschreibungsuhr praktisch wieder auf Anfang zurück. So löst Du das Problem des schwindenden Steuervorteils, während die Immobilie vollständig im Familienbesitz bleibt.
2. Strategische, umfassende Modernisierung
Eine umfassende Modernisierung und energetische Sanierung direkt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist kann eine längere Haltedauer rechtfertigen. Dadurch kannst Du frisches Kapital einbringen, erhebliche Erhaltungsaufwendungen direkt von Deiner persönlichen Einkommensteuer absetzen und den Wert der Immobilie für einen späteren, steuerfreien Verkauf deutlich steigern.
Wohin mit Deinem Eigenkapital als Nächstes?
Wenn Du nicht aktiv eine Ehegattenschaukel nutzt oder ein größeres Modernisierungsprojekt vorbereitest, arbeitet das in Deiner Immobilie gebundene Eigenkapital nach der 10-Jahres-Grenze mit jedem Jahr weniger effizient für Dich.
Egal, ob Du über den Kauf Deiner ersten Anlageimmobilie nachdenkst oder entscheidest, was Du mit einem Objekt tun sollst, das Du bereits besitzt – die zugrunde liegende Frage bleibt dieselbe: Arbeitet Dein Kapital in dieser speziellen Immobilie härter als an einem anderen Ort?
Wenn Du Dich der 10-Jahres-Grenze Deiner deutschen Immobilie näherst oder diese bereits überschritten hast, beraten wir Dich gerne darüber, wie Du am besten vorgehst. Wir gehen Deine spezifischen Zahlen, Deinen Abschreibungsplan, Deine Eigenkapitalposition sowie Deine Optionen gemeinsam durch und helfen Dir herauszufinden, ob Halten, Verkaufen oder eine Umstrukturierung für Dich am meisten Sinn ergibt.
