Lohnt sich das AV Depot für Immobilieneigentümer?

Auf den ersten Blick erscheint das neue AV Depot attraktiv: Steuerförderung bei Einzahlung, langfristige steuerfreie Akkumulation und stabiles Investment in ETFs; und mit der Option des Wohnförderkontos kannst du sogar deine Hypothek frühzeitig zurückzahlen. Der Hauptnachteil dabei: Im Ruhestand musst du deine Gewinne mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.

Dein Ergebnis

Ausgehend von deiner monatlichen Sparrate von 300 € ( mit deinem Partner/deiner Partnerin) berechnen wir den folgenden monatlichen Aufstockungsbetrag zu deiner gesetzlichen Rente:

Wenn du bei der Option der

Zusätzlich ermöglicht dir die Option der monatlichen Nettorente, während des Ruhestands investiert zu bleiben und deine verbleibenden Ersparnisse an deine Erben weiterzugeben. Dennoch is das AV Depot ist für Vererbungszwecke weniger attraktiv, da staatliche Zulagen und Steuervorteile in der Regel zurückgezahlt werden müssen. Deshalb gehen unsere Berechnungen davon aus, dass du in einen privaten Rentenplan investierst, wenn deine Hypothek vollständig zurückgezahlt ist. Je früher du deine Hypothek abbezahlt hast, desto schneller kannst du Vermögen aufbauen, dass sich auch vererben lässt. Ausgehend von deiner Strategie würde dein geschätztes Erbe betragen:

Alternativ könntest du die

Abhängig von deine Wahl, wirst du dein Darlehen zurückgezahlt haben nach:

Dein Darlehen mithilfe einer Sondertilgung frühzeitig zurückzuzahlen ist so gut wie immer die schlechtere Wahl. Trotzdem kannst du dir die Ergebnisse dieser Option hier ansehen:

Wie funktioniert es?

Das Wohnförderkonto ist im Allgemeinen die beste Option. Anhand von Grafiken zeigen wir dir nun, wie das genau funktioniert. Dabei wird auch deutlich werden, wann diese Option nicht die beste ist und ob eine private Rentenversicherung, ein AV-Depot oder sogar eine Sondertilgung vorteilhafter sein können.

Die Restschuld der Hypothek nimmt mit der Zeit ab

Die Restschuld deiner Hypothek verringert sich im Laufe der Zeit, während dein Anlagevermögen zugleich wächst. Sparst du über ein AV-Depot / Wohnförderkonto, wächst dein Vermögen schneller. Wenn du mit einem Partner über 20 Jahre hinweg 300 € monatlich einzahlst und du zwei Kinder hast, können aus 72.000 € Ersparnissen etwa 250.000 € werden. Mit deinen persönlichen Parametern verkürzt das Wohnförderkonto die Zeit bis zur vollständigen Tilgung deiner Hypothek um 10 Jahre. Du wirst 199.716 € angespart haben, wenn du dein Darlehen in 17 Jahren zurückzahlen kannst.

Um diese Option zu nutzen, musst du deinen Zeitraum deiner Anschlussfinanzierung klug wählen

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, musst du den Zeitraum deiner Anschlussfinanzierung vorausschauend auswählen. Zeitdruck gibt es dabei allerdings nicht unbedingt. Die meisten Hypotheken haben eine Sollzinsbindung von 10 bis 15 Jahren. Das bedeutet, dass erst nach 10 bis 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, wählst du die neue Zinsbindungsfrist so, dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeidest. Ein Beispiel: Wenn du erwartest, deine Hypothek in 18 Jahren mit einem Wohnförderkonto abzubezahlen, und deine anfängliche Zinsbindung 10 Jahre beträgt, kannst du für die zweite Zinsbindungsfrist 8 Jahre wählen. 

Weiterhin musst du auch berücksichtigen, dass deine Anlagen sich schneller aber auch langsamer wachsen können, als erwartet. Märkte sind stets volatil.

Im obigen Graph wird das durch die gestrichelte Grüne Linie dargestellt. Wenn deine Anlagen diese Linie kreuzen, kannst du dein Portfolio in Anleihen umschichten und dein Darlehen erwartungsgemäß tilgen. Du bist besser dran, dein Darlehen auf einmal zurückzuzahlen, als das jährlich zu tun Eine häufige Frage von Nutzerinnen und Nutzern betrifft die Verwendung des AV Depots zur Tilgung einer Hypothek: Solltest du also dein Depot nutzen ein eine einmalige Rückzahlung zu tätigen oder solltest du jedes Jahr ein stück abbezahlen?

Wenn du jedes Jahr tilgst, verringerst du deine Steuerlast, verzichtest aber auch auf die Rentabilität von ETF-Investments. Die bringen in der Regel höhere Erträge als die Ersparnis, die du durch die Hypothekentilgung erzielst. Letzteres führt dazu, dass du deine Hypothek erst zu einem späteren Zeitpunkt abbezahlt hast (siehe den nächsten Graph). Insgesamt ist dieser Effekt so stark, dass es besser ist, zuerst zu investieren und dann die Hypothek dann auf einen Schlag zu tilgen.

Nachdem du dein Darlehen getilgt hast, kannst du das Geld investieren

Was solltest du tun, nachdem deine Hypothek abbezahlt ist? Das ist eine gute Gelegenheit! Du bist Schuldenfrei und hast nicht länger monatliche Zahlungen zu tätigen. Du kannst diese Chance etwa nutzen um deine sparplan zu beschleunigen. Wir nehmen dabei an, dass du die vorteilhafteste Option zur Geldanlage nutzt: eine private Rentenversicherung.

Generell gilt, dass eine frühere Rückzahlung besser ist:

Dennoch wirst du Steuern auf dein Wohnförderkonto zahlen müssen. Das wird durch den kleinen Abfall der roten Linie verdeutlicht, die dein Vermögen zum Zeitpunkt des Renteneintritts anzeigt. Die obige Abbildung zeigt außerdem: Wenn dein Darlehen so strukturiert ist, dass du Schwierigkeiten damit hast, dein Darlehen vor dem Ruhestand zurückzuzahlen, dann ist die Option des Wohnfördekontos möglicherweise nicht die beste. Das heißt, dass dir vor dem Ruhestand nur wenige oder gar keine Jahre bleiben, um zusätzliches Vermögen aufzubauen. Dann bleibt nur wenig Zeit für den realen Wertverlust des Wohnförderkontos durch die Inflation und das heißt auch: wenig Zeit für eine reale Verringerung der Steuerlast.

Allgemeine Grundlagen

Besteuerung und Zulagen

Im AV Depot erhältst eine staatliche Förderung von 30 % auf maximal 1.800 € jährliche Ersparnis → maximal 540 € Zulage pro Jahr. Eine Günstigerprüfung ermöglicht einen zusätzlichen Steuervorteil, wenn dein persönlicher Steuersatz über 30 % liegt. Die tatsächliche Förderung beträgt 50 % auf die ersten 360 € und 25 % auf den Restbetrag, was bei Ausschöpfung des Höchstbetrags im Durchschnitt 30 % entspricht.

Du erhälst zusätzliche 300 € jährlich für jedes förderfähige Kind (maximal 21 Jahre alt oder, bei Unterhaltszahlung, 24) Gewinne werden während der Ansparphase nicht versteuert, Auszahlungen werden jedoch mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Für steuerliche Zwecke wird beim Wohnförderkonto davon ausgegangen, dass es in den ersten 5 Jahren des Ruhestands zu 5 gleichen Teilen ausgezahlt wird. Die Verzinsung auf dem Wohnförderkonto (d. h. der im Eigenheim gebundene Betrag) wird steuerlich mit null angesetzt, sodass deine Nettorendite deinem Hypothekenzins entspricht.

Spezifische Annahmen

Wo der Rechner Schwachstellen des AV-Depots aufdeckt

Für die meisten Nutzer überwiegen die Einschränkungen während der Auszahlungsphase die Vorteile des AV-Depots:

Auszahlungsstruktur (das Hauptproblem): Die Verpflichtung zu einer Verrentung im Ruhestand macht das AV-Depot für viele Menschen unattraktiv. Sie hebt den Vorteil des steuerfreien Ansparens auf – es sei denn, du beginnst in sehr jungen Jahren mit dem AV-Depot oder du benötigst unbedingt eine Annuität (eine feste monatliche Rente) im Ruhestand, etwa weil du keine gesetzliche Rente beziehst. Ein Wohnförderkonto ist daher für die meisten jüngeren Menschen besser. Für ältere Sparer kann eine private Rentenversicherung dennoch die beste Option sein, da ihre Steuervorteile im Ruhestand die begrenzteren Vorteile des AV-Depots überwiegen. Ökonomisch betrachtet kann die erzwungene Risikoreduzierung im Ruhestand wie eine Rentabilitätseinbuße von 4 bis 5 % pro Jahr wirken im Vergleich dazu, voll in einem privaten ETF investiert zu bleiben.